Quid de la procédure d’expulsion d’un locataire en Israël ? Tous les logements de location en Israël sont encadrés par un contrat de bail qui doit être signé par le locataire et le propriétaire. Ce contrat stipule toutes les obligations et les droits dont les deux parties doivent s’acquitter durant toute la période de location. Par exemple, le contrat doit nécessairement préciser l’identité des deux parties, l’adresse de la location, la durée du bail ou encore les différentes conditions du bail comme le montant du loyer et le délai de préavis. Il doit également prévoir des clauses relatives à la procédure d’expulsion afin de protéger les deux parties.
En sachant que le droit israélien ne dispose pas de règles précises en matière de logement locatif, les deux parties ont donc tout intérêt à faire rédiger leur contrat de location par un avocat. En effet, un contrat de location rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier israélien apporte une certaine sécurité juridique au propriétaire, mais également au locataire, dans le cas où l’une des deux parties ne respecterait pas la lettre du contrat.
Quels sont les meilleurs moyens de prévenir les défaillances du locataire et donc d’éviter une procédure d’expulsion ?
En matière immobilière, il existe plusieurs garanties visant à prévenir les impayés des loyers. En effet, lors de la signature du contrat de bail, le propriétaire peut demander au locataire de lui fournir des chèques de caution ou des billets à ordre. Ces garanties auront pour but de recouvrir le paiement des éventuels loyers impayés ou bien de réparer les potentiels dégâts que le locataire aurait pu causer durant la période de location du logement.
De plus, il est également conseillé au propriétaire de réclamer la remise de douze chèques antidatés à chaque début de mois. Ces douze chèques serviront au propriétaire dans le cas où le locataire se livrerait à des impayés. En effet, grâce à ces douze chèques antidatés, le propriétaire pourra rapidement recouvrir les loyers impayés en les encaissant aux dates prévues. Il pourra également réagir dans les meilleurs délais en engageant une procédure d’expulsion à l’égard de son locataire tout en restant payé mensuellement durant un an si la procédure d’expulsion venait à trainer.
Dans quels cas un propriétaire peut-il engager une procédure d’expulsion à l’égard du locataire ?
Dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations contractuelles, le propriétaire peut envisager de mettre en œuvre une procédure d’expulsion. La mise en œuvre de cette expulsion doit cependant respecter une procédure, relativement souple, afin d’être réalisée en bonne et due forme.
En effet, lorsque le propriétaire constate un manquement aux obligations contractuelles de la part du locataire, il devra tout d’abord mettre en demeure le locataire de remédier à ses obligations. Pour ce faire, le propriétaire devra, en cas de violation manifeste des clauses du contrat de bail, envoyer une lettre en recommandée au locataire. Ce dernier disposera ensuite d’un délai de 30 jours pour répondre à son propriétaire et pour remédier à la situation litigieuse.
A défaut de réponse du locataire dans ce délai de 30 jours, le propriétaire pourra ensuite engager une procédure d’expulsion. Pour ce faire, le propriétaire devra déposer un dossier d’expulsion auprès du tribunal judiciaire. Suite à ce dépôt, un nouveau délai de 30 jours s’ouvrira à l’égard du locataire afin qu’il puisse réguler la situation ou bien quitter les lieux de la location.
Si le locataire ne daigne toujours pas répondre dans le délai imparti, le juge pourra donc rendre une décision d’expulsion sans comparution du locataire. Le juge prononcera cette décision uniquement dans le cas où l’expulsion n’est ni abusive, ni infondée. Suite au prononcé du juge, le locataire pourra donc être expulsé par les forces de l’ordre.
Il faut cependant noter que cette procédure simplifiée sans comparution ne peut être utilisée que dans le cadre de l’expulsion du locataire en Israël. Ainsi, dans le cas où les parties rencontreraient un litige relatif aux autres clauses du contrat de bail, ce dernier ne pourra être traité par le biais de cette procédure. En effet, dans ce cas précis, une autre requête devra être déposée au tribunal judiciaire par le propriétaire, ou bien le locataire, et les deux parties seront assignées à comparaître.
Le propriétaire peut-il expulser un locataire en dehors des cas de litiges relatifs au contrat ?
Sans même avoir un litige avec son locataire, le propriétaire pourrait décider de vendre son bien immobilier ou encore décider d’y habiter. Pour ce faire, le locataire devra donc impérativement quitter les lieux. Il semble donc légitime de se demander si le propriétaire est en droit d’expulser son locataire pour des raisons qui lui sont strictement personnelles ?
En Israël, la réponse est négative. Le locataire d’un bien immobilier ne peut être expulsé que dans le cas d’une violation manifeste de ses obligations contractuelles. Par conséquent, si le propriétaire souhaite vendre son bien alors qu’un locataire y réside, il sera tenu par les clauses du contrat de bail signé au début des relations contractuelles. Il est donc primordial de faire rédiger son contrat de location par un avocat qui y ajoutera les clauses nécessaires afin de prévoir ces éventuelles situations.
Cet article a été rédigé à titre informationnel. Par conséquent, il ne peut en aucun cas se substituer à une consultation juridique avec un avocat ou un juriste spécialisé en droit immobilier israélien.
