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Le Tama 38

Ce programme permet d’augmenter de la valeur d’un bien immobilier de 20 à 40% sans investir.

Israël est un pays à risque sismique. La plupart des immeubles construits avant la fin des années 1970 et la loi sur le sujet ne sont pas aux normes. Suite à un tremblement de terre en Turquie en 1999, le ministre du Logement a été à l’origine d’une nouvelle législation qui a été promulguée en 2005 et mise en application fin 2008 : les propriétaires de biens n’étant pas au normes sont invités à les rénover, le coût étant supporté par des investisseurs.

Les investisseurs y trouvent leur intérêt en profitant de l’agrandissement associé des bâtiments, notamment en les surélevant. Le programme prévoit que les investisseurs doivent renforcer la structure des bâtiments et ajouter, pour chaque appartement, une pièce sécurisée (mamad). Le promoteur doit aussi rénover les parties communes, ajouter des ascenseurs, des parking et des terrasses ou des balcons.

Bilan

 Ce programme est réservé aux bâtiments d’au moins deux étages dont le permis de construire date d’avant 1980. Il s’appelle Tama 38, Tama signifie directive de planification nationale. En 2012, le gouvernement a dressé un bilan satisfaisant de sa mise en œuvre. Aujourd’hui, l’intérêt pour se programme est encore plus fort, au vu de la volonté d’augmenter le parc immobilier du pays face au déficit de l’offre par rapport à la demande et à l’augmentation des prix. Ces données rendent l’acquisition d’un bien immobilier difficile pour la plupart des Israéliens.

Définition

La décision de rejoindre le programme Tama 38 appartient aux copropriétaires. La majorité d’entre eux doit être favorable au projet (de au moins deux tiers à 80% si le Tama 38/2 prévoit la destruction et la reconstruction du bâtiment). Une fois le projet adopté par les copropriétaires, ils déléguent leurs responsabilité à un promoteur (yazam) qui travaille avec l’investisseur (banque ou autre) et le constructeur (kablan).

Cette équipe, appelée promoteur dans la suite de cet article, finance et assume la pleine responsabilité de tous les travaux entrepris : rénovation, mise aux normes votés par les copropriétaires conformément à la législation et acté dans un contrat. En échange, le promoteur deviendra propriétaire de tout ou une partie des droits sur le toit et des appartements ajoutés dans le cadre du programme. Il est recommandé de choisir un avocat spécialisé dès les premières négociations pour représenter les copropriétaires et faire valoir leurs droits.

Intérêt des copropriétaires

  • Augmentation significative de la valeur de leur bien
 

Dans le cadre du programme Tama 38, les immeubles sont mis aux normes antisismiques. Les appartements sont également agrandits jusqu’à 25m² avec l’ajout d’une pièce sécurisée (mamad), d’un balcon ou d’un parking. La plupart du temps, les parties communes sont également rénovées et l’immeuble bénéficie d’un ravalement de façade. La valeur d’un bien augmente donc de 20 à 40%, sans que le propriétaire ne fasse de dépense.

A titre d’exemple, un appartement de 3 pièces situé au 3e étage, l’ajout d’un ascenseur augmentera sa valeur de 15% au minimum, l’ajout d’un mamad l’augmentera également de 20%, celui d’un balcon de 5% et un ravalement de façade de 5 à 10%.

 

  • Absence de dépense pour les copropriétaires
 

Les copropriétaires n’auront rien à financer. Leur avocat doit prendre soin de mentionner dans le contrat que toutes les prestations sont à la charge du promoteur. Une copropriété qui envisage de financer un ascenseur ou un ravalement de façade a tout intérêt à envisager un Tama 38 qui lui fournirait gratuitement ces prestations.

Difficultés pour les copropriétaires

Malgré ses nombreux avantages pour les copropriétaires, le Tama 38 a aussi des inconvénients.

  • Nuisances liées aux travaux
 

Les travaux dans l’immeuble peuvent obliger les propriétaires ou leurs locataires à déménager temporairement. Si la négociation a été bien menée par l’avocat des copropriétaires, le promoteur supportera la majorité des couts liés à ce déménagement temporaire. Il est néanmoins important de prendre en compte l’intégralité des inconvénients d’un Tama 38, à savoir le déménagement temporaire et son changement de quartier, le rallongement des temps de trajets, impossibilité de garder tous les meubles, difficulté voire impossibilité de louer le bien après l’annonce du Tama 38. Dans le cas où les habitants de l’immeuble peuvent rester chez eux, les nuisances sonores sont inévitables à certains stades des travaux. Il faut garder en tête les 20 à 40% d’augmentation de la valeur du bien.

  • Durée
 

Un Tama 38 peut prendre de deux ans et demi à quatre ans à partir du moment où les copropriétaires l’envisage. De deux à quatre ans après le vote favorable. Du fait de la majorité requise pour le lancement d’un Tama 38, les discussions entre les copropriétaires peuvent prendre jusqu’à un an. Il faut tester la faisabilité du projet et son acceptation avant d’entamer les négociations avec le promoteur.

Le projet est voté sur la base d’une pré négociation et d’un précontrat le plus détaillé possible avec le promoteur choisi, la négociation du contrat définitif nécessite un à deux mois. L’établissement de plans précis et l’obtention des autorisations et permis de construire peuvent prendre de six mois à un an. Depuis deux ans, le ministère du Logement incite néanmoins les autorités à raccourcir les délais. Les travaux et l’obtention des certifications administratives finales prennent en moyenne un à deux ans. Les travaux excèdent souvent la durée prévue, pour des raisons diverses (météorologique, financière ou militaire). Il est recommandé de prévoir des plages horaires de travaux de façon à minimiser l’inconfort des habitants et de prévoir des pénalités de retard pour inciter le promoteur à respecter les délais prévus.

 

  • Négociations
 

Au-delà du respect des délais qui profite aux deux parties, elles ont un intérêt contradictoire qui va diriger les négociations avant le vote et la signature finale de l’accord. Pour que le Tama 38 soit une réussite pour une copropriété, il faut qu’elle choisisse un avocat spécialisé dans l’immobilier qui écrira un contrat mentionnant tous les aspects de l’accord. Ce contrat devra inclure des définitions précises des prestations contractuelles, les étapes détaillées du planning, les engagements du promoteur et l’ensemble des pénalités et modalité de règlements des litiges éventuels. Il est également primordiale de choisir un promoteur expérimenté et ayant bonne réputation. Il est également vivement conseiller de vérifier la solidité de ses appuis financiers.

Intérêts des promoteurs

Les sommes que les consortiums investissent proviennent de la vente des appartements dont ils ont pris possession à la suite de précédents Tama 38. Les promoteurs tenteront donc de financer le moins de prestations non prévues par la loi possible, comme la rénovation des immeubles. Ils essayeront également de réduire les coûts au maximum concernant le relogement pendant les travaux. Le contrat doit donc lister tous les coûts liés au projet et préciser qu’ils sont à la charge du promoteur : études préliminaires, démarches administratives (dont permis de construire et inscriptions finales), construction, gestion du projet, relogements, frais fiscaux et financiers (dont ceux liés aux emprunts et aux garanties bancaires), assurances, coûts des avocats, des architectes ainsi que des maîtres d’œuvre, taxes diverses…

Marge de manœuvre des copropriétaires

Le contrat mentionne les obligations du promoteur et la cession de certains droit des copropriétaires.

  • Obtenir le maximum du promoteur

Lors du vote final, les copropriétaires doivent se mettent d’accord pour éviter les désaccords ultérieurs et obtenir un maximum de prestations du promoteur. Par exemple, négocier la qualité des matériaux employés, les dimensions des mamads et des ascenseurs, l’ésthétique des façades, des parties intérieures et des jardins de l’immeuble, l’ajout de balcon et de parking, ect. Les copropriétaires essayeront également de réduire au maximum les délais contractuels des travaux, les inconvénients associés et la durée de relogement. En théorie, les copropriétaires peuvent demander une partie des appartements ajoutés lors du projet et une partie des droits sur le toit0 Néanmoins de telles demandes ont tendance à dissuader les promoteurs car ils y perdent trop d’intérêts.

 

  • Obtenir des garanties du promoteur
 

L’avocat des copropriétaires fera en sorte d’obtenir des garanties financières solides de la part du promoteur, évitant ainsi les problèmes en cas de difficultés financières ou de défaillance. Ce qui évitera des retard trop important dans les travaux ou l’abandon du chantier. Le contrat précisera également que le promoteur est responsable de ses prestations sur les périodes légales de garantie et des dommages éventuels causés par les travaux. L’avocat exigera donc du promoteur qu’il souscrive une solide assurance couvrant ces dommages éventuels, sur les biens et les personnes (ce qui inclue les gens qui travaillent sur le chantiers, ceux qui y passent et ceux qui utilisent les équipements). Il est également recommandé aux copropriétaire de choisir un maître d’œuvre qui sera rémunéré par le promoteur. Il les informera régulièrement des avancées des travaux et des détails techniques.

Relations avec les autorités

Dans le cadre d’un Tama 38, le permis de construire est relativement facile à obtenir, les processus administratifs étant allégés et raccourcis. En général, les copropriétaires sont exemptés de taxes, et si ça a été spécifié, les contrats ne sont pas imposables. L’amélioration du bien peut entraîner une augmentation de l’arnona (taxe d’habitation).

Table des matières

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