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Prix ​​par occupant : des centaines d’appartements sont à louer

De nombreux lauréats du programme qui ont reçu une clé proposent des appartements à louer au lieu d’y vivre. Locataire : “Il y avait une concurrence féroce pour les loteries, et il s’avère que celui qui a gagné – a acheté un appartement pour investir.” Gagnant : « J’ai acheté une propriété qui sera utilisée par mes enfants à l’avenir. Ministère du Logement : “Il n’y a pas d’obstacle à la location, l’entrée d’appartements supplémentaires sur le marché a fait baisser les prix de location”.

Bien que le programme de prix par locataire ait été annulé par le ministre sortant du Logement, Yaakov Litzman, l’attention du nouveau ministre de la Construction et du Logement, Zeev Elkin, a pris de l’ampleur au cours des deux dernières années : de nombreux projets ont reçu des formulaires d’occupation après une longue attente depuis sa mise en œuvre en 2015. Ce sont des projets pour lesquels les entrepreneurs qui en font la promotion ont remporté des appels d’offres avant même son annulation, et certains d’entre eux n’ont été remplis que maintenant.

Selon les données du ministère de la Construction et du Logement, à ce jour, plus de 80 000 logements ont été tirés dans le cadre du programme dans 90 localités (sur environ 100 000 appartements commercialisés auprès des entrepreneurs). Actuellement, plus de 65 000 logements ont reçu des permis de construire ou des permis sous conditions et des formulaires d’occupation ont été reçus pour environ 14 000 logements.

Bien que le programme permette aux sans-abri d’acheter un appartement à prix réduit auprès de l’État, il a été critiqué au fil des ans. Entre autres choses, il a été avancé que le plan ferait en sorte que les investisseurs immobiliers éligibles, qui préféreraient acheter des propriétés à prix réduit et les louer – plutôt que d’y vivre. Les catalogueurs ont fait valoir que dans une telle situation, le plan, en fait, a raté sa mission : fournir un logement aux sans-abri.

Yuval (pseudonyme), marié et père de deux enfants qui vit dans une maison louée à Shoham, se dit très surpris d’apprendre que dans un projet de prix par locataire récemment peuplé dans la ville, rien de moins plus de 13 appartements ont été proposés à la location dans un même immeuble. “Nous cherchions un appartement plus grand pour vivre et avons vu à la même adresse – Etrog 1 – pas moins de 13 appartements à louer. Nous avons découvert qu’il s’agissait d’un projet au prix par locataire – dans des appartements que les gens étaient censés vivre”, dit-il. “Il y avait une concurrence féroce ici pour la loterie, beaucoup de gens n’ont pas gagné, nous avons des amis qui l’ont approché et n’ont pas pu gagner. Et il s’avère que celui qui a gagné – a en fait acheté un appartement pour investir.”

“C’est dommage de découvrir que quiconque achète un appartement à prix pour un locataire le loue. L’État a promu le projet sans tenir compte de l’impact sur les jeunes couples.”

Yuval admet que cela peut être un avantage pour les locataires de la localité. “Dans l’ensemble, il y a une grande offre d’appartements à louer et peut-être que les prix vont baisser”, dit-il. “En fait, je doute que les investisseurs voient le prix qu’ils ont construit dessus, comme dans d’autres villes, par exemple, à Afula, où il y a eu une période d’inondation du marché des appartements d’investissement. Je suppose que cela affectera aussi ici. Seulement si les prix baissent – il y aura une population différente. “Bienvenue, mais il faut en tenir compte.”

Selon lui, les prix proposés vont de 5 500 NIS pour un appartement de trois pièces d’une superficie d’environ 80 mètres carrés à 7 200 NIS par mois pour un appartement de quatre pièces. « Ils pensent probablement que c’est le prix qui peut être obtenu ici, mais à mon avis le prix est trop élevé. En tant que propriétaire sans-abri, il est difficile de découvrir qu’en fin de compte, celui qui a acheté un appartement au prix par occupant a l’intention de le louer. En fait, le gagnant n’avait pas besoin de l’appartement et a reçu un cadeau de l’État d’un montant de plusieurs centaines de milliers de shekels. Le sentiment est que ces dernières années l’État a promu le projet sans anticiper, sans aborder l’impact sur l’économie et les jeunes couples. »

Un bond de plus de 500 % du nombre d'annonces à louer

Le cas de Shoham n’est pas le seul. Selon les données de Yad2, au cours des trois dernières années, l’offre d’appartements à louer dans les quartiers à prix par locataire a considérablement augmenté. L’enquête a examiné des quartiers, dont la plupart sont relativement neufs, et a construit de nombreux logements dans le cadre du programme de logements à prix réduit, et a examiné l’évolution de l’offre d’appartements à louer dans ces quartiers entre les années 2019-2021, en mettant l’accent sur les appartements neufs. d’un entrepreneur. Parallèlement, les prix de location de ces appartements dans les mêmes quartiers ont été examinés, comparés aux prix de location dans d’autres quartiers de la ville.

Selon les résultats, dans le quartier Sigaliot à Be’er Sheva, 164 annonces à louer ont été affichées en 2020. Dans le quartier Ramat Beit Shemesh D à Beit Shemesh, 34 annonces ont été affichées à louer l’année dernière, tandis qu’en 2021 le nombre a grimpé. à 53 annonces – un bond de 55%. Dans le quartier de Gedera à l’est de Gedera, 41 annonces à louer ont été affichées l’année dernière, alors que cette année, il y a eu une augmentation à 126 annonces – un bond de 207%.

Les données montrent également que dans le complexe Galil Yam à Herzliya, 74 annonces à louer ont été affichées en 2019, contre pas moins de 231 annonces en 2020, soit une augmentation de 212%. Dans le quartier Tzavta à Harish, 57 annonces à louer ont été diffusées cette année, tandis que dans le quartier auparavant peuplé de Maof, 180 appartements étaient affichés à louer en 2020. Dans le quartier Neot Shamir à Yavne, 97 annonces ont été diffusées à louer en 2019 par rapport à 313 annonces à louer en 2020 – soit une augmentation de 223%.

Dans les quartiers Neot Afek à Kiryat Bialik, il y a eu un bond de 558 % du nombre d’annonces affichées à louer. Ainsi, en 2019 81 annonces ont été affichées alors qu’en 2020 533 annonces ont été affichées. Dans le quartier Mishkenot HaAmanim de la ville, il s’agit d’une augmentation de 100% – de 131 annonces à louer en 2019 à 262 annonces à louer en 2020.

Dans le quartier Neot HaShikma à Sderot, le nombre d’annonces à louer a bondi de 86 %, passant de 100 annonces en 2019 à 186 annonces en 2020. Et dans le quartier Cyclamen à Rishon Lezion en 2019, 346 annonces à louer ont été publiées, contre 396 annonces à louer en 2020 soit une augmentation de 14%.

“Nous assistons définitivement à une augmentation de l’offre d’appartements à louer dans les quartiers de prix par occupant”, explique Nir Chen, directeur de recherche chez Yad2. “Ce sont des quartiers où la plupart des appartements existants appartiennent au plan, et cette tendance a commencé dans la première population de Rosh HaAyin il y a quelques années, s’est poursuivie vers Lod et Herzliya et d’autres villes qui figuraient sur la liste.”

Baisse des prix de location - surtout en périphérie

Un autre constat qui ressort d’une inspection de seconde main montre que plus les appartements à prix par locataire ont été construits dans un quartier caractérisé par de tels projets, plus les prix de location dans ce quartier sont bas. Par exemple, dans le quartier Sigaliot de Be’er Sheva Des plans de quatre pièces ont été proposés à la location en 2019 pour 3 980 NIS par mois, tandis qu’en 2020, les prix ont chuté de 2% à 3 894 NIS par mois. Dans le quartier Ramat Beit Shemesh D à Beit Shemesh, le prix de location était de 4 118 shekels par mois – et un an plus tard, il a chuté de 3 % à 3 979 shekels.

Dans le quartier Neot Shamir de Yavne également, il y a eu une baisse de 3% des prix de location – de 5 022 NIS par mois en 2019 à un montant de 4 863 NIS en 2020. Un taux de déclin similaire a été enregistré à Kiryat Bialik et Kiryat Motzkin – de 3 541 NIS en 2019 à 3 436 NIS en 2020 ; Et de 4 119 NIS il y a deux ans à 3 983 NIS l’année dernière – respectivement. À Sderot, il y a eu une baisse de 2% des prix de location – de 3 364 NIS en 2019 à 3 289 NIS en 2020.

 

En revanche, dans le centre du pays, bien qu’il y ait eu une baisse, elle est plus faible avec un taux de seulement 1%. À Herzliya, par exemple, les prix de location sont passés de 7 280 shekels par mois en 2019 à 7 184 shekels en 2020 (les prix sont en tout cas nettement plus élevés que dans les autres villes examinées en périphérie). À Rishon Lezion, les prix sont passés de 5 430 NIS il y a deux ans à 5 396 NIS l’année dernière.

“Précisément dans la périphérie, il y a une baisse des prix plus importante, et bien que la demande d’appartements à louer à Herzliya, par exemple, soit très élevée – la baisse des prix est mineure. Dans la périphérie, en revanche, quand il y a est une offre importante, vous constatez une baisse », explique l’évaluateur immobilier Israel Yaakov. “Dans la pratique, nous constatons que de nombreuses personnes éligibles ont acheté des appartements à prix par occupant dans la périphérie pour les louer – et louent des appartements pour résidence dans un emplacement privilégié.”

Chen ajoute que “les données montrent que le programme n’a pas profité au marché au niveau macro mais a bien fonctionné avec un très petit segment de marché – les jeunes couples qui ont gagné des loteries dans des localités très demandées. Quiconque a gagné dans la périphérie, à moins qu’il ne soit natif qui ait planifié pour y vivre, est probablement devenu un investisseur.”

"Sans un prix par occupant je ne serais pas arrivé à l'appartement"

 

Mais comme mentionné, non seulement ceux qui ont acheté un appartement au prix par occupant dans la périphérie ont décidé de le louer – il y a aussi pas mal d’appartements de ce type à louer dans le centre. Shlomit (pseudonyme), 41 ans, mariée et mère de deux enfants de la région de Sharon qui travaillent dans la haute technologie, raconte : « J’ai entendu parler d’un programme de prix par locataire il y a quelques bonnes années, je me suis inscrite à une loterie à Rishon Lezion et j’ai gagné un appartement. Je suis allé à la première réunion avec l’entrepreneur et j’ai vu que mon capital initial était trop bas. « Le remboursement de l’hypothèque représentait les deux tiers de mon salaire – ce n’était donc pas pertinent et je l’ai complètement abandonné au début du processus. Ensuite, j’ai été eut connaissance du projet Galil Yam à Herzliya, où j’ai remporté un appartement de trois pièces.”

“Il était clair pour moi qu’avec mon capital initial je n’aurais pas la possibilité d’acheter un appartement où je pourrais vivre avec ma famille, mais je ne pouvais acheter qu’un appartement de trois pièces pour investir, ce qui est trop petit pour nous”, poursuit Shlomit, qui a remporté un appartement de 76 mètres carrés pour 1,4 million de shekels. “De toute façon, je n’étais pas intéressée à transférer mes enfants dans des cadres, d’autant plus que la plupart de ma famille vit dans la localité où j’habite. Mais bien sûr, si j’avais un capital initial plus élevé et que je pouvais acheter un appartement de quatre pièces dans le projet, je ferais un effort pour déménager. »

“J’étais très contente de gagner, et puis je n’ai pas réalisé que c’était l’un des projets convoités. La seule chose qui m’a dérangé, c’est la façon dont je remplissais les mensualités de remboursement hypothécaire car même avec le capital initial je devais prendre un crédit relais d’un parent. Prendre une hypothèque avec un prêt, plus les enfants “Tout ce processus s’accompagne de beaucoup d’inquiétudes, mais c’était la seule option pour acheter une propriété. J’étais également intéressé par les appartements d’occasion, mais la banque n’a pas approuvé de prêt hypothécaire pour moi. Quand je suis arrivé avec le formulaire gagnant du prix par occupant, c’était plus facile d’aller de l’avant.

Shlomit devrait recevoir la clé fin 2022. “Je prévois de la louer équitablement, ce qui couvrira le remboursement mensuel de l’hypothèque”, dit-elle. “Je suis consciente du ton grinçant que le gouvernement a donné aux gens dans le centre d’appartements avec une remise folle et je comprends qu’il y a ceux qui pensent que c’est injuste. Personnellement, en tant que femme de 41 ans, je dois dire que c’était mon seul moyen d’acheter un appartement, et je pense que c’est bien d’investir ça un jour. Il sera utilisé par mes enfants. “

Le ministère de la Construction et du Logement a répondu : « Tout d’abord, nous notons que le terme d’investisseurs immobiliers ne s’applique pas et ne peut pas s’appliquer aux ayants droit à un plan tarifaire par occupant, puisque la condition de participation est qu’ils ne soient pas propriétaires. Un investisseur immobilier est une personne qui possède plus d’un appartement. Par conséquent, l’examen que présente l’article n’est pas clair et nous comprenons que la conclusion que les ayants droit au programme sont devenus des investisseurs immobiliers est hors de propos.

“De plus, le nombre total d’appartements dans le quartier chaque année n’a pas été indiqué, car ce nombre a également augmenté compte tenu des nouvelles populations de projets, et il est donc logique que le nombre d’appartements proposés à la location augmente. Il Il est également important de noter que davantage d’appartements entrent sur le marché de la location.La région a baissé les prix de location dans de nombreux domaines, et nous nous en félicitons.

“Nous préciserons dans un deuxième temps que les plans de logements abordables sont destinés à permettre aux personnes éligibles d’acheter leur premier appartement pour la plupart et de participer à des loteries, et la réalisation de leur gain n’est possible que pour les personnes éligibles conformément aux règles des plans. “Leur appartement pendant cinq ans à compter de la date de prise de possession dans l’appartement ou sept ans à compter de la date de gain à la loterie.”

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