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La procédure de remise des clés. Droit comparé en Israël et en France

La procédure de remise des clés vous permet de concrètement posséder le bien que vous venez d’acheter. Cette procédure est donc importante et doit impérativement être bien effectuée puisque c’est la dernière étape de votre achat immobilier.

Au sein de l’Etat israélien, un avocat doit obligatoirement être présent lors de la signature du contrat de vente. En effet, sa présence sert à vérifier que tous les documents sont bien présents et surtout qu’ils ont été remplis correctement, notamment les clauses et les conditions commerciales qui ont été convenues entre les deux parties à la vente.

Ensuite, lors de la remise des clés, qui intervient généralement plusieurs mois après l’achat, l’avocat ne doit pas forcément être présent. Les parties au contrat devront donc respecter scrupuleusement les stipulations de ce contrat car la procédure de remise des clés est la dernière transaction de la vente.

Les procédures de remise des clés sont différentes en fonction des pays. En effet, les systèmes français et israélien diffèrent sur certains points en matière de droit immobilier.

La procédure de remise des clés en France

procédure de remise des clés devant notaire

Lors de l’achat d’un bien immobilier en France, il faut obligatoirement que les parties au contrat de vente passent devant un notaire. Durant ce rendez-vous, l’acquéreur et le vendeur doivent s’accorder sur un prix de vente afin de signer une promesse de vente qui est conditionnée par différentes clauses comme celle des délais de rétractation. 

Ensuite, la banque de l’acquéreur reçoit un double du contrat réalisé entre les deux parties afin d’accorder un crédit, ou non, à l’acheteur.

Si le prêt bancaire est accordé, et donc que la promesse de vente est levée, les deux parties doivent obligatoirement signer le contrat de vente définitif devant un notaire. L’acquéreur devra donc verser la totalité de la somme due au vendeur et ce dernier pourra ensuite effectuer la procédure de remise des clés du bien immobilier. Le notaire sera ensuite chargé d’enregistrer l’acte de vente auprès du bureau des hypothèques ainsi qu’au cadastre.

  • La procédure de remise des clés lors de l’achat d’un bien neuf

Suite à la remise des clés, l’acheteur dispose d’un délai légal d’un mois pour signaler les éventuels défauts de conformité, de construction ou tout autres vices concernant le bien acquis. En d’autres termes, l’acquéreur du bien immobilier dispose d’un mois, à compter de la remise des clés, pour faire connaître les défauts apparents.

  • La procédure de remise des clés lors de l’achat d’un bien de seconde main

Qu’est-ce qu’un bien de seconde main ? C’est un bien immobilier déjà existant, qui est totalement construit et qui appartient à une personne physique ou morale.

Lors de l’achat d’un bien de seconde main, l’acheteur dispose d’un délai légal de deux ans afin de se retourner contre le vendeur du bien en cas de vices cachés concernant ce dernier.

La procédure de remise des clés en Israël

  • La procédure de remise des clés lors de l’achat d’un bien neuf

procédure de remise des clés promoteur

Lors de l’achat immobilier d’un bien neuf sur le plan, un promoteur doit obligatoirement intervenir. C’est ce dernier qui transfère la propriété des constructions à l’acheteur par le biais d’un contrat de vente sur plan.

L’acquéreur du bien immobilier à construire est donc tenu de payer le prix des travaux au fur et à mesure de leur avancement.

Dans ce cadre d’achat immobilier, un échéancier indiquant la date précise de la livraison du bien est joint au contrat d’acquisition. S’il y a du retard dans la réalisation des travaux, et donc dans la livraison du bien, et que la date indiquée dans le contrat est dépassée, le promoteur devra payer des pénalités de retard. Ces pénalités sont calculés en fonction d’un barème instauré par la loi israélienne. En revanche, si c’est l’acquéreur qui ne respecte pas l’échéancier prévu, ce dernier pourra également être contraint de payer des pénalités de retard. Ces pénalités sont prévues dans le contrat de vente du bien.

Une fois les travaux terminés, le promoteur informe l’avocat de l’acheteur que le « Tofess 4 » a été obtenu. Le « Tofess 4 » est une autorisation d’urbanisme pour pouvoir habiter les lieux. Sans cette autorisation, le promoteur se retrouve dans l’impossibilité de réaliser la livraison du bien.

Lorsque l’autorisation « Tofess 4 » a été obtenue, l’acheteur doit ensuite s’acquitter du solde de la vente. C’est seulement après avoir réglé la totalité du prix de l’achat immobilier que l’acquéreur va pouvoir se voir remettre les clés du bien.

Au moment de la livraison du bien, l’acquéreur devra vérifier que la construction de son achat est bien achevée. Pour qu’un bien soit en état d’être livré, il faut que ce dernier soit habitable, c’est-à-dire que les finitions ne doivent pas nécessairement être accomplies.

Lors de la procédure de remise des clés, l’acheteur ainsi que le représentant du promoteur procèdent à un état des lieux dudit bien immobilier afin de vérifier que toutes les conditions prévues au contrat de vente sont correctement remplies. Suite à cet état des lieux, le représentant du promoteur rédigera un protocole de remise des clés dans lequel toutes les imperfections et tous les dysfonctionnements seront inscrits. Tous ces défauts devront être réparés par le promoteur dans le délai prévu au contrat de vente.

En effet, lorsque la procédure de remise des clés a été effectuée, le promoteur peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à son obligation de délivrance d’un bien en bon état. Le promoteur devra donc réparer le préjudice causé à l’acquéreur de son propre fait ou par le fait de quelqu’un qu’il avait sous sa surveillance. Il pourra même supporter une sanction dans certains cas.

  • La procédure de remise des clés lors de l’achat d’un bien de seconde main

Lors d’un achat de seconde main, la procédure de remise des clés se réalise à l’adresse dudit bien entre l’acquéreur et le vendeur, sans la présence d’un avocat. L’acheteur est donc lui-même tenu de vérifier que le bien immobilier est dans l’état prévu dans le contrat de vente. En revanche, tout comme lors de l’achat d’un bien neuf, la remise des clés ne peut intervenir que si l’acquéreur a réglé la totalité du prix de l’achat.

Une fois la procédure de remise des clés effectuée, le vendeur n’a plus aucune responsabilité sur le bien vis-à-vis de l’acquéreur. L’acheteur aura donc pour seule possibilité, en cas de litige, d’entamer une procédure en justice. Il est donc vivement conseillé de respecter scrupuleusement les instructions de l’avocat lors de cette procédure de remise des clés. En effet, quelques jours avant la remise des clés, l’acheteur reçoit de son avocat plusieurs instructions qui lui permettent d’éviter de futurs litiges.

Cet article a été rédigé à titre informationnel. Il ne peut donc en aucun cas se substituer à une consultation juridique avec un avocat ou un juriste spécialisé en droit immobilier israélien.

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