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Les Dix commandements pour éviter un contrôle fiscal

Ces dix indices qui déclenchent les contrôles fiscaux.

DÉCRYPTAGE – Les agents des impôts ne baissent pas la garde : faire rentrer de l’argent dans les caisses de l’État est plus que jamais une priorité. Des experts nous dévoilent les points scrutés à la loupe par les limiers de Bercy.

En 2020, l’État a encaissé 7,79 milliards d’euros grâce au contrôle fiscal (malgré le contexte sanitaire, 365 200 contrôles ont été menés en 2020). Olivier Rozenfeld, président du Groupe Fidroit et Arnaud Tailfer, avocat fiscaliste au sein du cabinet Arkwood, nous dévoilent les points sensibles qui déclenchent le plus fréquemment des demandes de renseignement de la part de l’administration des impôts, voire des contrôles et d’éventuels redressements fiscaux assortis de pénalités parfois salées.

1 – Les prêts familiaux non déclarés

Attention aux prêts entre époux, en faveur d’un enfant, ou encore, par exemple, entre frères et sœurs. En présence d’un prêt supérieur à 5000 euros n’ayant fait l’objet d’aucun enregistrement auprès des services des impôts, l’administration a tendance à considérer que les sommes mises à disposition constituent une forme de donation déguisée. « Souvent, le remboursement du prêt est prévu par les intéressés, précise Maître Arnaud Tailfer, avocat chez Arkwood. Mais c’est souvent à très longue échéance… Lorsque l’administration met son nez dans le dossier, le remboursement n’est bien souvent pas encore intervenu »

2 – Des variations de revenus suspectes

Déclarer des revenus en dents de scie, d’une année sur l’autre, est la meilleure manière d’éveiller l’attention du fisc, même si ces variations peuvent aisément se justifier (vente de son entreprise, versement de dividendes exceptionnels, acquisition ou vente d’un bien immobilier locatif…). « En cas de variation importante de vos revenus, l’administration fiscale vous adressera quasi systématiquement une demande d’éclaircissement, précise Olivier Rozenfeld. Et là, mieux vaut être en règle avec la loi. « Les agents des impôts font des recoupements entre les revenus et le patrimoine des contribuables, reprend-il. Et ils étudient, là encore, s’ils sont en cohérence. Quelqu’un qui se retrouverait par exemple du jour au lendemain avec de forts revenus immobiliers sans pour autant déclarer d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne pourrait qu’éveiller les soupçons du fisc ».

3 – Un train de vie incohérent

Les agents des impôts ont de plus en plus de moyens à leur disposition pour traquer les fraudeurs (recoupement des déclarations, réseaux sociaux, presse people …). Certains signes extérieurs de richesses ont vite fait d’attirer l’attention de l’administration fiscale dont l’une des tâches est de vérifier la réalité de la situation déclarée par les contribuables. « La balance de trésorerie du foyer est la première chose que regardent les agents des impôts, note Olivier Rozenfeld, président du Groupe Fidroit. Ils cherchent à identifier une possible distorsion entre le niveau de vie du contribuable et les revenus qu’il déclare et, le cas échéant, si celle-ci dissimule une activité occulte. 30% des contrôles font suite à l’identification d’un manque de cohérence entre le niveau de vie et les revenus déclarés, précise le fiscaliste. « Un de mes clients a expliqué un jour à la télévision qu’il faisait de l’immobilier en Thaïlande. Cela a aussitôt donné l’idée à l’administration fiscale de procéder à une vérification de ses déclarations de revenus. Cela fait dix ans qu’elle ne le lâche plus ! témoigne-t-il. Un autre client, chef d’entreprise, a confié un jour à un journaliste de la presse quotidienne régionale avoir envisagé de s’installer en Suisse, habitant tout près de la frontière. Mal lui en a pris : les inspecteurs des impôts font des revues de presse, y compris de la PQR ! »

4 – Une résidence pas assez principale

Si vous mettez en vente votre résidence principale mais que l’opération traîne en longueur de façon déraisonnable après que vous avez quitté les lieux, l’administration fiscale peut refuser la qualification de « résidence principale » et remettre en cause l’absence de plus-value dont vous espériez en toute bonne foi pouvoir bénéficier. « Le cas est fréquent. On voit souvent des cadres quitter la France assez rapidement après que leur employeur leur a proposé une expatriation, témoigne Me Arnaud Tailfer. Monsieur s’installe à l’étranger, Madame et les enfants le rejoignent à la rentrée scolaire. Le temps de chercher une agence immobilière, de signer un mandat de vente et, pour l’acquéreur, de réunir toutes les conditions de financement…, on peut se retrouver à signer un acte de vente alors que l’habitation n’est quasiment plus occupée depuis un an ou plus ! L’administration s’engouffre dans la brèche, considérant que le bien n’était plus la résidence principale du couple au moment de la cession et que les diligences n’ont pas été faites en temps et en heure ».

Autre piège : le télétravail un peu trop officialisé. Imaginons que l’un des deux conjoints travaille à la maison et que le couple déclare que le tiers de l’habitation est utilisé à des fins professionnelles (avec versement d’un loyer permettant de générer un revenu complémentaire et surtout, une charge au niveau de l’activité professionnelle). Il ne faudra pas l’oublier au moment de la vente du bien : à défaut, l’administration fiscale, considérant qu’il ne s’agit pas d’une résidence principale à 100%, pourra procéder à un redressement. « Les cas de remise en cause de la résidence principale sont de plus en plus fréquents » prévient Me Alain Tailfer.

5 – Un IFI insuffisant

« La plupart des contribuables minorent au-delà de ce qui est acceptable la valeur des biens déclarés à l’IFI, estime Olivier Rozenfeld. Quand on applique une succession de minorations et de décotes, on parvient à des valeurs totalement déconnectées de la réalité. Or, il faut rester raisonnable, d’autant que des valorisations incohérentes peuvent rendre toute opération ultérieure quasi impossible ». Le fisc attend les contribuables au tournant, notamment au moment de la transmission de leurs biens à leurs héritiers, ou lorsqu’ils les mettent en vente. « Quelqu’un qui déclare depuis 10 ans un appartement à une valeur de X et qui le vendrait pour une valeur de Y deux fois supérieure s’exposerait de façon quasi certaine à un contrôle fiscal » prévient Olivier Rozenfeld. « Cela fait trois ou quatre ans que l’on observe chaque été des vagues massives de redressements, enchaine Alain Tailfer. C’est mathématique : quelqu’un qui déclare la vente d’un bien sous-évalué à l’IFI est quasiment certain de subir un redressement dans les mois qui suivent ! Mon conseil : mieux vaut corriger spontanément une sous valorisation à l’IFI, en invoquant le droit à l’erreur, avant de mettre en vente son bien, de le donner à ses proches ou de mourir. Ce sera moins douloureux que de se faire attraper ! Un contribuable qui rectifie spontanément sa déclaration IFI bénéficie d’une ristourne de 50% sur les intérêts de retard et n’a pas de pénalités à payer ».

6 – Une banque étrangère

Les banques en ligne et autres néo-banques sont nombreuses à proposer l’ouverture, en quelques minutes, d’un compte gratuit. Problème : certaines n’ont pas leur siège en France (comme le révèle l’IBAN de votre nouveau compte bancaire). Or l’administration impose de déclarer les comptes ouverts à l’étranger sur un formulaire spécifique. La seule omission de déclaration engendre une amende forfaitaire de 1500 euros, sur quatre années glissantes.

7 – L’abus de Pinel

Les investisseurs en Pinel s’engagent à respecter des conditions précises concernant les plafonds de revenus des locataires et le niveau des loyers demandés, qui ne doivent pas excéder les limites imposées par la zone où le bien est situé. « La complexité des règles génère de nombreux pièges, témoigne Me Arnaud Tailfer. J’ai eu récemment à traiter le cas d’un couple qui a acheté en région parisienne. Juste avant la réception des travaux, un arrêté est passé, transférant la ville où se trouvait leur bien d’une zone A à A2, ce qui a abaissé la limite de loyer au mètre carré à respecter. Forcément, ils ne l’ont pas vu et ils ont loué au loyer qu’ils avaient en tête au moment où ils ont procédé à leur investissement. Deux ans après, ils ont été contrôlés : la totalité de leur avantage Pinel qui a sauté pour l’année ! Sans parler de la pénalité de 10% qui s’applique automatiquement en cas de redressement ».

8 – Le faux démembrement de propriété

La pratique est courante : les parents, pour anticiper la transmission de leur patrimoine, donnent la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants mais conservent l’usufruit. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires. « Attention : les enfants ne doivent pas habiter le bien démembré du vivant de leurs parents, sauf en prévoyant la signature d’un bail de location et le paiement bien réel d’un loyer, rappelle Arnaud Tailfer. Autrement, l’administration a vite fait de vous tomber dessus, considérant que vous n’avez pas donné que la nue-propriété, mais la totalité du bien ; et qu’il s’agit donc d’une donation déguisée ! »

9 – La location meublée en SCI

Détenir un bien au travers d’une Société civile immobilière (SCI) présente certains avantages, mais empêche de pratiquer une activité fiscalement commerciale, comme par exemple la location meublée (fiscalement attractive car elle offre la possibilité de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus), sauf à changer le régime fiscal de la SCI et à soumettre celle-ci à l’impôt sur les sociétés, ce qui est lourd de conséquences, notamment en termes de plus-value. Certains particuliers l’oublient un peu vite et décident du jour au lendemain de louer leur bien en meublé, sans autres formalités. Quand l’administration fiscale s’en aperçoit, il est trop tard pour rectifier les choses !

10 – La pension alimentaire abusive

De nombreux parents continuent d’aider leurs enfants, devenus de jeunes adultes, en leur octroyant de l’argent. Attention : aux yeux du fisc, le versement d’une pension alimentaire n’est déductible de vos revenus que si votre enfant est en état de nécessité. « Si vous lui donnez 2000 euros par mois alors qu’il dispose déjà d’un petit revenu, l’administration ne va jamais considérer que ce sera déductible, prévient Arnaud Tailfer. À partir du moment où l’enfant perçoit l’équivalent d’un SMIC mensuel, le fisc juge que les sommes que vous lui versez excèdent ses besoins essentiels ».

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