Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ? Le promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier qui désigne un autre professionnel de ce secteur d’activité afin de lui livrer un projet précis de construction sur un terrain constructible. Il faut donc noter que le promoteur est tenu responsable de certains de ses actes en tant que « donneur d’ordres ». Suite à la désignation du constructeur, ce dernier devra se charger de construire une maison ou un immeuble que le promoteur revendra ensuite à différents acquéreurs.
Les obligations du promoteur immobilier
Du fait de sonobligation de résultat à l’égard de ses clients, et notamment de celle de la délivrance d’un bien en bon état et dépourvu de vices, le promoteur est responsable de certains de ses actes. En effet, que cette responsabilité soit d’origine contractuelle ou légale, dès lors qu’il y a un manquement aux obligations contractuelles de la part du promoteur, sa responsabilité pourra être engagée. Ainsi, en cas de litige concernant le bien immobilier, le promoteur devra réparer le préjudice causé à ses clients, que ce soit de son propre fait ou par le fait d’autrui qu’il avait sous sa surveillance. Il pourra également supporter une sanction judiciaire en fonction des préjudices subis.
En revanche, il est important de noter que la responsabilité du promoteur immobilier ne sera pas systématiquement engagée. En effet, pour qu’elle le soit, l’avocat de la partie lésée devra impérativement envoyer une mise en demeure par lettre recommandée au promoteur afin que ce dernier puisse avoir l’occasion de régulariser la situation litigieuse. Dans le cas où le promoteur immobilier refuserait de régler le litige, l’avocat de la partie lésée pourra donc entreprendre une procédure auprès du tribunal judiciaire afin que ce dernier lui ordonne la réparation des préjudices.
La mise en oeuvre de la responsabilité du promoteur immobilier
La responsabilité du promoteur immobilier peut être mise en œuvre dans différentes situations, notamment lors de l’achat d’un bien neuf ou bien lors de l’achat d’un bien de seconde main.
La responsabilité du promoteur immobilier lors de l’achat d’un appartement neuf
Selon la loi israélienne de 1973 relative aux ventes immobilières, la responsabilité du promoteur immobilier couvre toutes les « non-conformités » du bien. Ainsi, le promoteur est responsable de tous les défauts de construction qui ne seraient pas en adéquation avec les règlements de construction, les diverses spécifications techniques mais aussi les normes officielles.
La responsabilité du promoteur immobilier concernant les « non-conformités » se divise en deux périodes distinctes :
- Il y a tout d’abord la période de réparation qui débute au moment où le promoteur livre le bien à l’acquéreur et dont la durée diffère en fonction de la nature du défaut en cause. En effet, en présence de non-conformités non essentielles le promoteur sera responsable durant 1 an tandis que pour les non-conformités essentielles ce délai s’étendra de deux à sept ans.
A titre d’exemple, le promoteur immobilier sera responsable des défauts sur les gouttières pendant 2 ans, il sera responsable durant 3 ans pour les soucis d’humidité dans le toit et les murs mais aussi pour les décollements des murs dans les cages d’escaliers et, pour finir, il sera également responsable des décollements graves du revêtement extérieur de l’immeuble en question.
Le promoteur immobilier pourra cependant s’exonérer de sa responsabilité dans les cas où la non-conformité aurait été causée par l’action ou l’abstention de l’acquéreur. Dans l’un de ces cas, le promoteur devra donc apporter la preuve que l’acquéreur a participé à son dommage. - Il y a ensuite la période de garantie qui débute lorsque la période de réparation se termine et qui s’étend sur une durée de trois ans.
La charge de la preuve incombera cette fois-ci à l’acquéreur qui devra donc apporter la preuve que le défaut réside dans le fait que le promoteur a utilisé des matériaux inadaptés, dans la mauvaise planification du projet par le promoteur immobilier ou bien dans des travaux mal effectués.
L’acquéreur pourra également invoquer la non-conformité de l’appartement afin de poursuivre le promoteur immobilier dans certains cas :
- Si la non-conformité pouvait être découverte lors de la livraison du bien : l’acquéreur pourra engager des poursuites à l’encontre du promoteur s’il lui a notifié la non-conformité dans l’année suivant la date d’achat de l’appartement.
- Si la non-conformité ne pouvait pas être découverte lors de la livraison du bien : l’acquéreur pourra également engager des poursuites à l’encontre du promoteur immobilier mais pour cela il devra avoir averti le constructeur, dans un délai raisonnable qui reste à l’appréciation des juges, de la découverte d’une non-conformité.
De plus, la responsabilité du promoteur pourra également être de nature contractuelle. Cette responsabilité concerne les modifications et les ajouts effectués sur le bien. Cependant, afin de pouvoir mettre en œuvre cette responsabilité, l’acquéreur devra veiller à ce que le contrat contienne un paragraphe spécifiquement dédié aux modifications et aux ajouts éventuels qu’il pourrait demander au constructeur afin de pouvoir ensuite engager la responsabilité du promoteur immobilier.
La responsabilité du promoteur immobilier lors de l’achat d’une maison neuve
Lors de l’achat d’une maison auprès d’un promoteur immobilier, l’acquéreur ne pourra en aucun cas engager la responsabilité de plein droit de ce dernier. En effet, la loi sur les ventes immobilières de 1973 ne concerne pas les constructions de maison de plein pied. Par conséquent, le promoteur ne pourra engager sa responsabilité que de manière contractuelle s’il ne respecte pas la lettre du contrat signé par les deux parties. Il semble donc important de faire rédiger ce type de contrat par un avocat spécialisé en droit immobilier afin que l’acquéreur puisse éventuellement engager la responsabilité contractuelle du promoteur en cas de litige sur la construction.
La responsabilité du promoteur immobilier lors de l’achat d’une maison de seconde main
Dans le cas où l’acquéreur achète un bien de seconde mains en Israël, qui aura préalablement été acheté par un promoteur, aucune action en responsabilité ne pourra être engagée à l’encontre du promoteur immobilier puisqu’il y aura prescription. Dans ce cas de figure, il est donc impératif que l’acquéreur insère toutes les défaillances présentes au moment de l’achat dans le contrat de vente. Pour ce faire, un état des lieux devra avoir lieu lors de la remise des clés. De plus, il faut également que l’acquéreur prévoit, au sein du contrat, qu’il appartiendra au vendeur d’effectuer les éventuelles réparations.
Cependant, si la vente de la maison de seconde main a lieu peu de temps après la revente du bien par le promoteur, la responsabilité de ce dernier pourra encore être engagée puisqu’elle ne sera pas prescrite.
Cet article a été rédigé à titre informationnel. Il ne peut donc en aucun cas se substituer à une consultation juridique avec un avocat ou un juriste spécialisé en droit immobilier israélien.
